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sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten werden oft falsch vereinbart und Vermieter und Mieter geraten hierdurch oft in Streitigkeiten. Für die Umlage von sonstigen Betriebskosten ist eine Mietvertragliche Vereinbarung notwendig.

sonstige Betriebskosten

Was sind sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten werden in §2 der Betriebskostenverordnung als 17. Kostenart angegeben, eine genaue Definition dieser Kostenart wurde jedoch nicht gemacht. Im Allgemeinen werden diese jedoch als ständig wiederkehrende Betriebskosten bezeichnet. So entscheiden die Gerichte natürlich oft unterschiedlich in diesem Bereich. Eindeutig sind hingegen jedoch die Urteile, das die sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden müssen.

Welche Kosten können umgelegt werden und welche nicht?

Gemeinschaftliche Einrichtungen wie zum Beispiel Sauna, Schwimmbad oder die Prüfung und Wartung von Feuerlöschern sowie die Dachrinnenreinigung werden von Gerichten oft anerkannt.

Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltungskosten, Portogebühren, Reparaturkosten dürfen jedoch auch in den „sonstigen Betriebskosten“ nicht umgelegt werden, denn diese können auch hier nicht als Betriebskosten angesehen werden.Entstehen im laufe der Zeit z.B. einige der oben genannten sonstigen Betriebskosten, ist noch nicht geklärt ob diese trotz der nicht vorhandenen Vereinbarung von den Mietern getragen werden müssen.

Betriebskosten und Umlageschlüssel

Betriebskosten

Welche Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen ist in der Betriebskostenverordnung eindeutig geregelt. Eine Umlage von nicht-umlagefähigen Betriebskosten kann zum Widerspruch seitens des Mieters führen.

Welche Betriebskostenarten gibt es?

Die Betriebskostenverordnung regelt insg. 17 Betriebskostenarten die umlagefähig sind. Hierzu zählen keine Instandhaltungskosten und/oder Verwaltungskosten. Eine Abweichung der Anzahl an Betriebskostenarten gegenüber der Betriebskostenverordnung entsteht durch die Untergruppierung einzelner Kostenpositionen.

Kostenarten
– Abwasser – Müllbeseitigung
– Allgemeinstrom – Personen- oder Lastenaufzug
– Breitbandkabelnetz – Schornsteinfeger
– Gartenpflege – Straßenreinigung
– Gebäudereinigung – Ungezieferbekämpfung
– Gemeinschafts-Antennenanlage – Versicherung Gebäude
– Grundsteuer – Versicherung Haftpflicht
– Hausmeister – Wasser
– Hauswart – Winterdienst
– Heizkosten lt. Abrechnung

Sollte im Mietvertrag keine Regelung der Betriebskosten getroffen worden sein, ist meist der Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung zu finden. -> Betriebskostenverordnung Download

Umlageschlüssel

Der Umlageschlüssel muss – genau wie die Betriebskosten – im Mietvertrag genau geregelt werden , außer es wurde auf §2 der Betriebskostenverordnung verwiesen.

Umlage nach
m² Wohnfläche o. Gewerbefläche Umlage der Kosten nach der kalt angemieteten Fläche. Hierbei ist dringend zu beachten, dass oft ein Unterschied zwischen kalter und warmer Fläche besteht. Zum Beispiel dürfen Balkone zur Zeit hälftig eingerechnet werden. In diesem Fall weicht die Fläche gegenüber der Heizkostenabrechnung ab!
m³ Verbrauch Umlage der Kosten nach m³ Verbrauch (meist Wasser und Abwasser, mit Wasserzählern)
Einheiten Umlage der Kosten nach Anzahl der Einheiten (Wohnung oder Gewerbe = 1 Einheit)
laut Rechnung Umlage nach Rechnungsbetrag der jeweiligen Kostenposition
Personen Umlage nach Anzahl der im Haushalt lebenden Personen

Die 3 häufigsten Fehler einer Betriebskostenabrechnung

Gründe für die häufig falsch abgerechneten Betriebskosten müssen nicht immer böswilliger Natur sein. Es gibt viele Gründe warum eine Betriebskostenabrechnung falsch sein kann. Wir erläutern Ihnen hier die 3 häufigsten Fehler einer Betriebskostenabrechnung.

betriebskostenabrechnung1. Formfehler

Eine Betriebskostenabrechnung muss immer selbsterklärend sein. Bedarf es der Abrechnung weiterer Erläuterungen, kann der Betriebskostenabrechnung widersprochen werden. Folgende Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein, damit diese selbsterklärend ist:

  • Gesamtkosten
    Alle im Objekt angefallenen Kosten die abgerechnet werden, müssen in der entsprechenden Kostenart aufgeschlüsselt werden.
  • Umlageschlüssel
    Die Umlageschlüssel müssen zwingend in der Betriebskostenabrechnung jeder einzelnen Kostenposition angegeben werden, auch wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurden. Jeder Umlageschlüssel ist zu erläutern.
  • Kostenanteil Mieter
    Der Kostenanteil des Mieters muss sich aus den Gesamtkosten und anhand des Umlageschlüssels errechnen lassen.
  • Vorauszahlungen
    Die tatsächlich geleistete Vorauszahlung ist von den gesamt entstandenen Kosten des Mieters abzuziehen.

2. Nicht-umlagefähige Betriebskosten

Welche Betriebskosten umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung (link) klar geregelt. Insgesamt 17 Betriebskostenarten darf der Vermieter oder Hausverwalter auf die Mieter umlegen. Folgende Betriebskosten sind nicht umlagefähig und entstehen dem Vermieter:

  • Verwaltungskosten
    Hierzu zählt auch die Zuarbeit für die Verwaltung. Ein Hauswart der den Vermieter oder Verwalter über eventuell entstanden Schäden oder Vorkommnisse informiert verrichtet hier eine Zuarbeit für die Verwaltung, welche nicht umlagefähig ist.
  • Kosten für Leerstände
    Kosten für Leerstände sind mit in der Betriebskostenabrechnung aufzuschlüsseln, jedoch gesondert abzurechnen und dem Vermieter in Rechnung zu stellen.
  • Instandhaltung und Renovierungsarbeiten
    Die Instandhaltung der Immobilie, sei es auch nur der Wechsel einer Glühlampe sind nicht umlagefähig. Wartungen z.B. der Heizungsanlage hingegen sind umlagefähig.

3. Wahrung von Fristen

Die Zustellung der Betriebskostenabrechnung muss spätestens ein Jahr nach Abrechnungszeitraum zugestellt worden sein. Das bedeutet, besteht ein Abrechnungszeitraum vom z.B. 01.01.2008 bis zum 31.12.2008, muss die Abrechnung für das Jahr 2008 spätestens am 31.12.2009 bei dem Mieter eingegangen sein. Sollte diese Frist verwirkt sein, hat der Mieter weiterhin Anspruch auf eine Abrechnung, ist jedoch nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet. Der Anspruch auf ein Guthaben bleibt hiervon unberührt.